Скрытая прибыль ЖКХ
Частные управляющие компании не спешат в жилой сектор
Николай Михалев
Владимир Новиков

      Экспансия управляющих компаний на рынок жилья начнется не ранее чем через семь лет, считают участники рынка. К тому времени граждане будут готовы отдать свои дома в эксплуатацию частным фирмам. Бороться за клиента предпринимателям придется с акционируемыми ДЕЗами, которые хотят остаться на потенциально прибыльном рынке ЖКХ.

Большинство москвичей не доверяют частным управляющим компаниям, которые занимаются эксплуатацией зданий. По данным департамента ЖКХ и благоустройства правительства Москвы, более 90% собственников столичного жилья определились со способом управления их недвижимым имуществом. Из них только 10% доверили свои дома частным управляющим компаниям.

Официальная статистика говорит о том, что москвичи оставили частников не у дел. Игроки рынка соглашаются с этим, но с одной оговоркой: управляющим компаниям и самим пока неинтересно выходить на рынок вторичного жилья. «Частные УК предпочитают браться не за комплексное управление домами, а оказывать отдельные услуги, посредником в которых выступают все те же ЖЭКи и ДЕЗы»,— говорит руководитель Центра информационного обеспечения и содействия реформе ЖКХ Москвы Ирина Шрамко. Частники зачастую не желают связываться с товариществами собственниковжилья (ТСЖ), потому что последние оказываются ненадежными заказчиками. По словам Шрамко, ТСЖ иногда отказываются оплачивать оказанные услуги либо пытаются отсудить перечисленные средства.

Экспансия управляющих компаний на рынок жилья начнется лишь через семь-десять лет, считает директор по маркетингу управляющей компании «ФМ-Крафт» Екатерина Лексина. По ее словам, к тому времени изживет себя главная проблема, которая тормозит реформу ЖКХ,— неготовность населения отдавать дома в управление сторонним коммерческим организациям и неготовность самих УК брать на себя ответственность за эти нерентабельные здания. Сейчас частники соглашаются идти лишь в новостройки и дома класса deluxe, жильцы которых могут щедро оплачивать обслуживание всех систем.

Стоимость услуг частных управляющих зависит от класса жилья и объема работ, которые собственники хотят видеть в своем доме.

«Жильцы бизнес-класса готовы платить по $2,5 за 1 кв. м в месяц,— говорит коммерческий директор компании MR Group Ирина Дзюба. — Если управляющая компания обеспечит хорошую инфраструктуру — фитнес- и спа-центр, зону отдыха, они могут раскошелиться максимум на $4». Если частная компания согласится взять в оборот старое и ветхое вторичное жилье, то его эксплуатация может быть дороже на $1, считает Ирина Дзюба. Все зависит от состояния дома, изношенности его коммуникаций. Чаще всего управление предполагает эксплуатацию инженерных систем, уборку подъезда и прилегающей территории, мойку фасада, охрану дома и вывоз мусора. «Жильцы класса deluxe захотят также иметь швейцара, который будет держать над ними зонт в дождливую погоду или нести покупки от машины до подъезда, а также администратора, который сможет заказать столик в ресторане или билет на самолет»,— объясняет Екатерина Лексина. Помимо затрат на эксплуатацию здания в названную стоимость услуг УК входит процент на посредничество между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, когда УК контролирует денежные потоки от граждан к «Мосэнерго», Мосводоканалу и другим сырьевым монополистам.

Обслуживание обычных домов, находящихся под управлением ДЕЗов, стоит москвичам в среднем 25 руб. за 1 кв. м в месяц. Такую сумму, например, платят жильцы старого дома в Газетном переулке нанятому ГРЭПу — городскому ремонтно-эксплуатационному предприятию, рассказал B&FM председатель правления ТСЖ «Сверчок» Дмитрий Воинов. По его словам, доходность ГРЭПа достигает 80% годовых.

Впрочем, зачастую такая сверхприбыль образуется за счет взимания денег за непредоставляемые услуги, например создание альпийских горок, песчаных дорожек и т. п. «Большие прибыли, которые приносят московские дома, вынуждают старых „эксплуататоров” не пускать на свой рынок новых игроков»,— утверждает Воинов. По его мнению, низкий процент москвичей, отдавших предпочтение частным компаниям, можно объяснить политикой местных властей, которые лоббируют интересы «своих» ДЕЗов и навязывают их ТСЖ. «Судьба ГУПов и МУПов уже решена, они будут акционированы,— говорит Воинов.— И будущие коммерсанты хотят сохранить за собой лидирующие позиции на рынке».

На настоящий момент крупных частных управляющих компаний, которые работают на российском рынке, не более 20. Причем десять из них — западные. «Отсутствие серьезной конкуренции дает частным компаниям возможность выбора между доходными сегментами рынка: либо управлять бизнес-центрами, либо элитным жильем»,— говорит Ирина Дзюба. По словам Екатерины Лексиной, расходы на эксплуатацию офисных зданий класса В в Москве составляют сегодня около $90–100 за 1 кв. м в год, а бизнес-центры класса А тянут на все $100–125. В круг обязанностей офисных управляющих может входить как эксплуатация, так и полное управление бизнес-центром, включая работу с арендаторами, ведение бухгалтерии, организацию службы ресепшн, охраны, клининг и прочее.

Доходность управляющих компаний, работающих с коммерческой недвижимостью, не превышает 10% годовых, утверждает Екатерина Лексина. Рентабельность же обслуживания жилья для частных УК будет зависеть от запрашиваемых клиентами услуг. «Больший доход УК могут получить за счет дополнительных услуг, таких как уборка квартир,— говорит Ирина Дзюба.— Но они пока востребованы только в сегменте элитного жилья». По словам Дзюбы, компания, которая решила взять в управление жилой дом, может рассчитывать и на 20% годовых.

Для выхода на рынок УК не так важен размер оборотных средств, как хороший клиент и наличие связей, уверены игроки рынка. Начинающая компания может взять в управление огромный объект, не имея в штате основных служб эксплуатации, клининга и охраны. Все это может быть отдано на субподряд. Основ ной статьей расходов профессиональной управляющей компании все же будет персонал. Управленцам надо учитывать также затраты на оборудование и аренду своего офиса. Окупаются частные УК, по подсчетам экспертов, за три-четыре года.

Мнение: Почему в сфере ЖКХ мало частных управляющих компаний

Михаил Вышегородцев, глава департамента поддержки и развития малого предпринимательства правительства Москвы:

— Ситуация с частными управляющими компаниями на рынке московского ЖКХ в чем-то походит на ту, когда граждане хранят накопительную часть пенсии не в частных управляющих компаниях, а в государственных. Сегодня доверия к ДЕЗам больше. Второй момент: люди просто не торопятся менять привычные условия. Ситуация, безусловно, изменится, когда в этот процесс войдет экономика, потому что сейчас в сфере ЖКХ сложно делать нормальный бизнес. Главная проблема заключается в стоимости коммунальных услуг, которые не всегда выгодны предпринимателям.

Основная задача предпринимателя — получить прибыль. А ДЕЗ может работать и без прибыли, поскольку в любом случае его подстрахуют, ведь он является государственным унитарным предприятием. Для коммерческой структуры такая ситуация губительна. Любой бизнес выстроен на экономических формулах: есть прибыль, есть доходы компании, компания развивается. Частные управляющие компании не всегда понимают, получат ли они компенсацию со стороны города и какую. Если, к примеру, управляющая компания меньше потратила средств на обслуживание жилого фонда, но сделала свою работу более качественно, кто и как это будет учитывать, не будет ли урезано количество дотаций из городского бюджета? Сейчас принято решение о выделении на капитальный ремонт жилья около 40 млрд руб. В таком случае малый бизнес сможет освоить до 10% этих средств, получив по конкурсу подряды на ремонтные работы. И это достаточно приличная сумма. Мы привлекаем малый бизнес в сферу ЖКХ во многом через госзаказ. Я бы не стал здесь разделять государственное и частное. Я уверен, что как и со стороны ДЕЗов есть примеры очень хорошего управления городской собственностью, городским жильем, так и со стороны маленьких «управленцев» найдутся несерьезные компании. Поэтому я бы не говорил об альтернативе частных компаний ДЕЗам — они делают одно дело.

Екатерина Лексина, директор по маркетингу компании «ФМ-КРАФТ»:

— Основная конкурентная борьба сегодня разворачивается не между управляющими компаниями, а между УК и собственниками здания, в том числе застройщиками. Последние в целях предполагаемой экономии пытаются самостоятельно заниматься управлением либо создавать собственную управляющую компанию.

Многие УК выходят из клининговых компаний. Проработав на объектах недвижимости в качестве клинеров, они решают, что обладают достаточными знаниями в других аспектах управления, и начинают участвовать в тендерах наряду с профессионалами. Иногда новоявленные УК одерживают победу в конкурсах, предлагая более низкие расценки на свои услуги. Чаще всего компании не справляются со своими обязанностями, и собственник вынужден проводить повторный тендер.

к началу раздела