В летнем номере информационно-аналитического издания «Управление недвижимостью» опубликована статья Ольги Петровой «Управляющие компании на любой вкус и цвет». При подготовке статьи использованы комментарии Екатерины Лексиной, директора по маркетингу управляющей компании «ФМ-КРАФТ».

Управляющие компании на любой вкус и цвет
За последние годы спрос на услуги property management заметно вырос и, по прогнозам экспертов, продолжит активно наращивать темп. Похожая тенденция наблюдается не только в Москве, но и в регионах России. Собственники начинают осознавать незаменимость услуг независимого управления в сфере недвижимости. Учитывая, что привлечение управляющей компании - это возможность более выгодной реализации объекта, повышение его капитализации, владельцы real estate все чаще доверяют часть своего бизнеса профессиональным управляющим структурам.
профессионалов в этой сфере бизнеса не так велико. «Сегодня порядка 15-20 внешних компаний работает в сфере управления недвижимостью, и только половина из них занимается полноценным property management рассказывает управляющий партнер компании Colliers International FM Константин Баранов.
Большинство компаний ограничивают свое пребывание на объекте его эксплуатацией либо набором каких-то отдельных видов работ. Но должна оказывать весь спектр услуг, способствующих качественному функционированию здания, получению от него максимальной прибыли, при всестороннем соблюдении интересов как владельцев, так и арендаторов. «На объекте управляющая компания должна решать все вопросы, связанные с функционированием здания, начиная от того, как физически работает объект, включая каждый его элемент - инженерные системы, конструктивные элементы, охрану, уборку, - и заканчивая тем, как чувствуют себя арендаторы и какой доход получает собствен ник. Наша главная задача - чтобы собственник был как можно меньше вовлечен в процесс управления объектом», - говорит Евгения Власова, управляющий директор компании Sawatzky Propety Management.
Наиболее эффективно на рынке работают компании, которые занимаются полноценным управлением - предлагают весь спектр услуг. Таких игроков на нашем рынке единицы, почти все они имеют западное происхождение и немалый опыт работы не только за рубежом, но и на российском рынке. Крупнейшими компаниями в этом сегменте являются Hines и Sawatzky. Среди российских игроков специалисты выпаяют такие специализированные компании, как «Мой дом», ФМ-КРАФТ и СлавГрад».
Второй сегмент - это компании-консультанты в сфере недвижимого, которые помимо брокериджа и помощи в установке грамотных отношений с арендатором оказывают другие услуги по управлению. Это CB Richard Ellis, Cushman and Riabokobylko, Coliers international, Knightn Frank. Солидную нишу на рынке управленческих услуг занимают бывшие структурные подразделена, собственников/девелоперов, которые на примере эксплуатации своих объектов вышли управлять недвижемостъто на «внешний» рынок.
К примеру, такие компании как ENKA, «Бекар», Forum Property Management, ГК «торговый Квартал».
И последний сегмента рынка - это управленцы, выросшие из других сфер бизнеса, к примеру, из клининговых, кейтеринговых или других служб. Это ГК Facilicom, L&T Services, Sodexho и другие.

Что выбирает собственник?
Мировой опыт показывает, что наличие профессионального управления коммерческой недвижимостью является одним из важнейших факторов, влияющих на рыночную привлекательность объекта. «Профессиональные управляющие компании - это авангард рынка. Их привлечение - не просто качественнее решение текущих задач, но и увеличение доходности объекта за счет оптимальных управленческих решений, повышения лояльности арендаторов и роста капитализации за счет использования бренда УК, - говорит Михаил Вовшин, генеральный директор Zeppelin Property Management. До последнего времени девелоперы не рассматривали здания как актив. Не умели эффективно и рационально использовать объект и получать с него максимальную прибыль. Собственники строили отношения арендаторами только с точки зрения «взять дань» и незаботились о комфортном существовании своих клиентов в арендуемых помещениях. Не прилагали усилий для физического сохранения самого здания в долгосрочной перспективе. Управляли недвижимостью самостоятельно, хотя порой даже не имели представления об этой сфере бизнеса. Если и обращались к независимым управляющим компаниям, то уже после сдачи здания в эксплуатацию, хотя благоприятное развитие объекта может быть реализовано в полном объеме только при его профессиональном сопровождении уже на стадии проектирования.
«До 2000 года основными нашими конкурентами были собственники», - рассказывает Олег Смирнов, заместитель управляющего директора компании Sawatzky Property Management. Теперь же «все меньше владельцев недвижимости хотят заниматься самостоятельным управлением и содержать непрофильные активы. С другой стороны, уровень недоверия к внешним УК еще достаточно велик, что сдерживает рост обращении за их услугами», - считает Михаил Вовшин.
По данным экспертов, сейчас тенденция такова, что собственники предпочитают концентрироваться на профильном бизнесе, а не вкладывать свои силы в управление недвижимостью. «Спрос на услуги профессиональных УК повышается, особенно в регионах. Собственники становятся грамотнее в вопросах управления, все чаще обращаются на ранних этапах реализации проекта с намерениями передать весь комплекс услуг - консалтинг, брокеридж и управление - в одни руки, а самим сконцентрироваться на развитии собственного бизнеса», -рассказывает Ольга Зорина, директор отдела управления недвижимостью, офисные здания и торговые центры, компании СВ Richard Ellis.
Несмотря на некоторые положительные изменения рынка в сторону внешних компаний, большая часть коммерческой недвижимости все еще управляется собственными силами девелоперов/собственников. «Это касается как менее качественных объектов, которые неинтересны профессиональным управляющим, так и крупных портфелей недвижимости, сконцентрированных у одного собственника. Чем больше объектов - тем выгоднее для себя собственник считает создание своей внутренней управляющей структуры», - говорит Ольга Зорина.
По оценкам специалистов, около 40% объектов классов А и В находятся под управлением сторонних компаний. Что касается зданий классов С и D, они предполагают более низкую арендную ставку, пользуются лишь ограниченным спектром услуг управления - поэтому малорентабельны для профессиональных управляющих компаний. Стороннее управление на таких объектах пока что неинтересно и невыгодно для самого собственника. «Стоимость услуг в этом секторе сильно завышена. Техническая «начинка» зданий низких классов либо устаревшая, либо до конца не усовершенствованная, и управляющая компания, чтобы обезопасить себя, закладывает сразу большую стоимость, - объясняет Екатерина Лексина директор по маркетингу компании «ФМ-КРАФТ».- Поэтому более 90% управленцев в классах С и Б - сами собственники».
Наиболее охотно передают здания в стороннее управление владельцы офисных центров. «В секторе торговой недвижимости профессиональные управляющие компании чаще приглашаются лишь в качестве facility management. Собственные структуры ведут коммерческое и финансовое управление проектом. Такая схема имеет не лучшие показатели хеджирования управленческих рисков, так как ответственность собственной структуры за финансовый результат практически отсутствует»,-говорит Михаил Вовшин.
Скорее всего происходит это из-за специфики управления в этом секторе. Как говорят эксперты, с технической точки зрения нет никакой разницы между управлением офисными или торговыми помещениями. Главная особенность в торговой сфере - это маркетинговая составляющая, нужно не просто грамотно сдать помещение, важно чтобы центр «жил». В торговом комплексе в отличие от офисного центра к связке «собственник - управляющая компания - арендатор» добавляется еще одно звено - «посетитель». Для того чтобы объект приносил собственнику торгового центра доход, «посетитель», который «приносит» деньги арендатору, должен быть доволен инфраструктурой, качеством обслуживания и атмосферой центра. Поэтому в интересах собственника привлечь потенциального покупателя. Для этого нужно провести маркетинговое исследование, организовать рекламную кампанию, поддерживать ее, решать вопрос с рациональной сменой арендаторов и соблюдать баланс интересов всех сторон звена. Коммерческая составляющая в торгово-развлекательных центрах - тема очень деликатная для собственника. Поэтому финансовые вопросы владелец здания предпочитает вести самостоятельно, а не доверять их полностью управляющей структуре.
Правда «самостоятельный» аспект высок не только в торговом, но и в других секторах. Возьмем, к примеру, склады. Этот сектор до сих пор наименее развит с точен зрения управления. Любое складское помещение не может рассматриваться отдельно от всей логистической системы компании-собственника, а владельцы складов не готовы вовлекать управляющую компанию в свой бизнес, поэтому property management в этом секторе практически отсутствует. Впрочем, есть мнение, что и рынок управления недостаточно развит для того, чтобы взять на себя управление складами в контексте всей логистической съемы. «Мы занимаемся управлением пятью крупных складов, арендные же отношение собственники держат под своим контролем», - рассказывает Екатерина Лексина. Сейчас идет активное строительство складов в крупных регионах, появляется спрос. И эксперты предполагают, что в будущем складской сектор будет развиваться более активно. «Чем больше объектов будет достраиваться и вводиться в эксплуатацию, тем больше собственников будут обращаться за их управлением», - отмечает Евгения Власова.
Сегодня, выбирая стороннее управление, собственник в основном имеет в виду эксплуатационно-техническое обслуживание и управление инфраструктурой здания – facility management. Коммерческие вопросы, касающиеся арендных отношении, страхования, сбора платежей или подбора и смены арендаторов, владельцы недвижимости предпочитают регулировать без привлечения сторонней компании.
«Пока мы участвуем как вспомогательная структура - даем свои рекомендации, а собственники сами принимают решения. Но скорее всего с течением времени рынок поменяется, и управляющим компаниям эти функции будут доверены полностью», - считает Евгения Власова. С таким мнением согласен и Константин Баранов: «На сегодняшний момент такие взаимоотношения, когда собственник отдает свой бизнес исключительно внешней компании, - единицы. Но все чаще встречается такая тенденция, когда собственник старается максимально делегировать полномочия управляющей компании, за исключением прямого сбора арендной платы».

Цена вопроса
Управляющая компания предлагает огромный спектр услуг: это сопровождение и контроль качества строительства объектов; техническая эксплуатация инженерных систем и помещений здания, клининг, обеспечение безопасности функционирования здания и деятельности людей, управление отношениями с арендаторами и многое другое. Соответственно все эти услуги имеют свою цену. Что выгоднее - покупать услуги у УК или делать все самостоятельно? Каждый собственник отвечает на этот вопрос по-своему. «Владельцу здания все равно пришлось бы самому нанимать людей, которые будут заниматься арендными отношениями, осуществлять техническое обслуживание, клининг, контролировать качество работ. У него обязательно будут возникать проблемы с персоналом и оборудованием. Если же владелец здания нанимает управляющую компанию, даже если это дороже - на объект придет структура, которая более профессионально решит поставленные задачи, оптимизирует расходы на управление и максимизирует прибыль с объекта», - говорит Екатерина Антошкина, руководитель отдела маркетинга компании ГК Facilicom.
Точно обозначить ценовой диапазон в сфере управления недвижимостью невозможно. Стоимость услуг сильно корректируется в зависимости от набора услуг, который запрошен у УК, масштаба объекта, класса объекта. В среднем же цена сервиса управляющих компаний в офисных зданиях составляет $50-80/ кв. м арендуемой площади в год без учета НДС. В торговых - $60-90/ кв. м арендуемой площади в год без учета НДС. В складских помещениях - от $40 до $60/кв. м арендуемой площади в год без учета НДС.
«Как правило, услуги зарубежных компаний стоят на 20% дороже российских», - отмечает Екатерина Лексина. Впрочем, качество услуг этих игроков рынка, как правило, выше, чем у большинства российских управленцев.

Прогнозы
По данным экспертов, на сегодняшний день Россия остается одним из самых привлекательных мест для долгосрочных инвестиций. Рынок недвижимости активно развивается, объемы строительства растут, поэтому спрос на услуги профессиональных управляющих компаний будет неуклонно расти.
«Скорее всего все больше владельцев недвижимости будут обращаться к стороннему управлению», - отмечает Евгения Власова. Такая тенденция уже хорошо прослеживается. Собственники постепенно начинают отказываться от непосредственного управления недвижимостью своими силами и осознают необходимость участия профессиональных компаний - управленцев в развитии своих объектов. Уровень и потребности арендаторов тоже изменились за последние годы. Клиенты хотят получать высококачественное обслуживание и готовы платить за грамотное управление.
Качество и опыт работы самих управляющих компаний повышается с каждым годом. Эксперты предполагают, что в области управления недвижимостью появятся новые виды сервисов и услуг, продолжится внедрение высоких технологий, привлечение специальных разработанных компьютерных программ, появится более четкая и прозрачная отчетность.
Аналитики считают, что основные игроки, которые есть на рынке, останутся и в будущем. Также, по мнению Ольги Зориной, «возможно укрепление позиций и выход на внешний рынок УК, возникших в составе девелоперских компаний и успешно управляющих пока только своими объектами».
Шанс у новых компаний войти в этот бизнес тоже есть, ведь существуют пока еще полноценно не охваченные, но обладающие большим потенциалом сегменты, к примеру, здания класса С и складские комплексы. «Есть много областей, где не работают еще управляющие компании. К примеру, медицина или образование. Школы, вузы, медицинские учреждения пока обходятся своими силами. Связано это в первую очередь с низким уровнем финансирования. Поэтому как только настанет время, управляющие компании выйдут и на этот рынок - по крайней мере в Европе это уже давно произошло», -считает Екатерина Антошкина.
Также эксперты предрекают этому виду бизнеса высокую экспансию в регионы. Уже сегодня девелоперы активно работают на региональных рынках и «подтягивают» за собой управляющие компании.
Если говорить в целом, сфера управления недвижимостью будет активно развиваться во всех направлениях. «На сегодняшний момент можно сказать совершенно точно - для управляющих компаний работа найдется всегда», - говорит Константин Баранов.

к началу раздела