+7 495 956-56-10
ru ru
Вход для клиентов Обратная связь

Внешняя управляющая компания или компания in-house

На протяжении пятнадцати лет существования рынка управления коммерческой недвижимостью в России, не утихают споры о том, что лучше: создать свою управляющую компанию или привлечь профессионалов. Само понятие управляющих компаний пришло к нам с Запада, где они появились еще во времена Великой Депрессии. В Россию управляющие компании пришли вместе с западными инвесторами, которые начали строить первые современные торговые центры, а за ними складские комплексы и офисные здания.

Существование в новых экономических реалиях всколыхнуло спор о том, кто же эффективнее: профессионалы или in-house компания. На примере торговых центров разберем плюсы и минусы обеих.

При любом общении управляющей компании с Заказчиком, необходимо понимать цели, стоящие перед Собственником. Либо это инвестирование средств с последующей продажей, либо – основной вид бизнеса.

Сетевые торговые центры – наиболее частый пример не только строительства новых объектов, но и их дальнейшего развития. В этом случае, собственник создает свою управляющую компанию, которая, чаще всего, занимается управлением эксплуатацией всей сети. Часто это обусловлено ментальностью бизнеса. Это может быть не только отдельное подразделение, но и обособленная аффилированная компания. Конкуренция внешних управляющих компаний с in-house компанией в таком случае практически невозможна. Хотя, известны случаи, когда по требованию арендаторов внутренняя управляющая компания была заменены на независимую.

В ситуации с западными сетями или российскими компаниями с участием западного капитала, чаще всего для обслуживания инфраструктуры здания проводят тендеры.

Торговые центры можно классифицировать по объему площади по системе Gross Leasable Area (GLA) :

  • Малые – 2500 – 20 000 кв.м.
  • Средние – 20 000 – 50 000 кв.м.
  • Крупные – 50 000 – 85 000 кв.м.
  • Сверхбольшие – свыше 85 000 кв.м.

Основная конкуренция между внутренними и внешними управляющими компаниями наиболее заметна в сегменте малых торговых центров (до 10 000 кв.м). Интерес управляющих компаний в малых торговых центрах зависит от целей самой управляющей компании (например, увеличение своего портфолио). Оптимальным вариантом здесь будет привлечение на объект мобильной бригады.

В торговых центрах, площадью более 20 000 кв.м. управлением эксплуатацией чаще всего занимаются независимые управляющие компании.

Как убедить клиента, что внешняя управляющая компания лучше?

  • Опыт – при подборе управляющей компании на свой объект, Заказчик хочет видеть в портфолио объект, аналогичный своему
  • Профессиональные кадры – управляющая компания способна под любой проект найти звездочку в рамках финансовых возможностях Заказчика
  • Обучение и аттестация персонала – в том числе и внутреннее обучение в компании
  • Централизованные закупки (последние колонки в прайс-листах)
  • Лицензирование деятельности управляющих компаний (СРО, лицензия МЧС)
  • Оборудование – наличие в управляющей компании профессионального оборудования. Например, инфракрасной камерой
  • Мобильная бригада с дорогими специалистами, которых можно не держать в штате на объекте (Инженеры КИП, программисты, инженеры по холодильному оборудованию и специалисты типа сварщиков)

Основные преимущества привлечения независимой управляющей компании:

  • Собственник перекладывает часть профессиональной ответственности по эксплуатации объекта недвижимости на стороннюю организацию
  • Управляющая компания выступает независимым посредником между заказчиком и арендаторами (для западных арендаторов это немаловажный фактор)
  • В условиях сокращения издержек всегда легче оптимизировать работу подрядной организации, чем своей компании (в случае, когда невозможна оптимизация по цене, можно скорректировать объем работ).
  • Управляющая компания может дать возможность Собственнику отсрочки платежей за оказанные услуги на 1,5-2 месяца, что невозможно в условиях внутренней управляющей компании.
    Рынок арендатора и повсеместная оптимизация затрат заставляют и Собственников, и Управляющие компании искать компромиссные решения, устраивающие три стороны. Пока еще рано говорить о том, что замена in - house компаний привлеченными профессионалами становится трендом. Но это все чаще становится поводом для обсуждений, особенно заметным при рассмотрении полного комплекса услуг property & facility management .