+7 495 956-56-10
ru ru
Вход для клиентов Обратная связь

Непредвиденные расходы в бюджете управляющей компании

Это может быть обусловлено различными факторами: и возникновением дополнительных потребностей арендаторов, и повышенной аварийностью оборудования, и изменением экономической ситуации в целом.

Каждая управляющая компания ведет свою статистику непредвиденных расходов.
Чаще всего, динамика прецедентов увеличения расходов на управления прослеживается в случаях, если за дело берутся не профессиональные управляющие компании, не имеющие представления о многих аспектах процесса управления.
Зачастую в первый же месяц после заключения договора на управление такая управляющая компания старается повысить для собственника оговоренную стоимость своих услуг. Это происходит вследствие непрофессионального подхода и отсутствия опыта управляющей компании по формированию бюджета, а также не полного понимания основных составляющих процесса управления.
В некоторых случаях управляющая компания может закладывать избыток средств в бюджет. Это может быть связано, например, с галопирующим ростом уровня оплаты труда специалистов, занятых в процессе управления. Также существуют и другие риски управления: конструктивные особенности объекта, износ оборудования, специфика прилегающей территории и т.д. которые нельзя не учитывать при формировании бюджета.
Вопрос финансирования непредвиденных расходов должен быть оговорен при обсуждении условий договора управления.
Одним из критериев профессионализма управляющей компании является отсутствие аварийных ситуаций на объекте. При формировании бюджета на управление управляющая компания должна учитывать все расходы на профилактику любых ситуаций, угрожающих нормальному функционированию объекта.
Профессиональные консультации управляющей компании на этапе разработки и проектирования объекта формируют у собственника понимание необходимости подобных затрат. В дальнейшем это способствует получению максимальной прибыли от объекта.
Финансирование непредвиденных расходов может осуществляться как из средств собственника, так и из бюджета управляющей компании. В редких случаях непредвиденные расходы могут возлагаться и на арендаторов, в случае включения таких условий в договор аренды.
Резервные фонды могут формироваться в процессе утверждения бюджета на срок равный утвержденному бюджету (например 1 год) или на весь срок действия договора управления.
Величина роста годового бюджета может определяться как макроэкономическими показателями (например, ростом инфляции), так и дополнительными потребностями арендаторов и собственников.
Увеличение расходов на 8-10 процентов в год можно считать допустимым в сложившихся экономических условиях, но при этом необходимо учитывать, что для любой управляющей компании должна обеспечиваться определенная норма прибыли.
В сегменте коммерческой недвижимости, как наиболее уязвимых с точки зрения возникновения непредвиденных расходов, можно выделить торговые центры с большим числом арендаторов, а также комплексы с комбинированным использованием площадей (например, офисы+торговые площади+развлечения).
В случае неудачно выбранной маркетинговой стратегии для торгово-развлекательного комплекса могут значительно вырасти расходы на дополнительную рекламу, а также на возможное перепрофилирование площадей.
В случае ошибок, допущенных при строительстве комплекса, могут существенно вырасти расходы на эксплуатацию инженерных систем и на устранение самих просчетов в строительстве.
Рассмотрим небольшой пример:
Открытие торгово-развлекательного комплекса планировалось на 1 февраля, но в связи с досрочным окончанием строительства и сдачей объекта госкомиссии, собственник принял решение открыть комплекс раньше, 10 декабря, исходя из возможности получения дополнительной прибыли в предновогодний период. Появилась необходимость финансировать оформление торгово-развлекательного комплекса к празднику, произвести закупку подарков для всех арендаторов, сувенирной продукции для первых посетителей.
В бюджете такой статьи расходов не было, поэтому были проведены переговоры с собственником для выделения необходимых средств. Часть расходов, по договоренности, на подарки для арендаторов взяла на себя управляющая компания.