+7 495 956-56-10
ru ru
Вход для клиентов Обратная связь

"Купи продукты в бизнес-центре» ("Мое дело магазин" №2.2007)

В февральском номере журнала «Мое дело Магазин» была опубликована статья Андрея Черкасова "Купи продукты в бизнес-центре". При подготовке статьи использовались экспертные комментарии маркетолога управляющей компании «ФМ-КРАФТ» Лексиной Екатерины.

Купи продукты в бизнес-центре

Как повысить прибыльность офисного или жилого помещения? Что делать с бросовыми площадями на первом этаже, которые мало кому интересны, но без которых не построить здания? Есть универсальный рецепт: перепрофилируйте их. Откройте на первом этаже жилого дома магазин, в офисном центре - торговую галерею. Но сделать это надо правильно, иначе вместо дополнительной прибыли можно получить дополнительную головную боль.

Идея перепрофилирования части жилых или офисных зданий существовала еще в советские времена. Первые этажи жилых домов и государственных учреждений выделялись под торговые точки разнообразной направленности. Но если раньше это делалось, исходя из требований планов городской застройки, предоставляемых "сверху", то сейчас подобные действия совершаются из экономической целесообразности.

Как рассказал Павел Лебедев, вице-президент компании RIGroup, размещение торговых площадей в офисных зданиях связано с необходимостью обеспечения бизнес-центров соответствующей инфраструктурой. Арендаторами торговых площадей в офисных зданиях могут быть магазины сопутствующих товаров, кафе и рестораны, аптеки, канцелярские магазины, салоны красоты.

- Расширение инфраструктуры реализуемых проектов становится обязательным требованием со стороны арендодателей и покупателей, - отметила Александра Кадченко, заместитель руководителя отдела исследований и аналитики компании Praedium - Торговые площади в качестве дополнительной составляющей повышают привлекательность и конкурентоспособность практически любого объекта коммерческой недвижимости - офисного или гостиничного.

Сегодня небольшие по площади торговые галереи, включающие в себя бутики, ювелирные и антикварные магазины, расположены практически во всех гостиницах категории "5 звезд": Radisson "Славянская" - торговая галерея, Marriott Royal Aurora - бутик Woolford и др., Marriott Grand - бутики Canali, Franck Muller, Ararat Park Hayatt - ювелирный дом "Авакян", "Националь" - бутик Dupont, "Метрополь" - бутики, антикварный магазин. Торговые площади в качестве дополнительной инфраструктуры располагаются и во многих бизнес-центрах класса "А", в том числе "Павелецкая Плаза", "Риверсайд Тауэр", "Аврора бизнес парк".

Как отметила Эльвира Антонова, руководитель отдела торговой недвижимости компании "Новое качество", от 20% до 40% бизнес-центров и комплексов выделяют части своих площадей под помещения торгового назначения либо размещают на цокольном или первом этажах рестораны, кафе. Это позволяет увеличить доходность, дает возможность дополнительной ротации арендаторов без потерь.

Удачное совмещение

Дело не только в удобстве арендаторов и их привлекательности благодаря красивым витринам. Совмещение различных по профилю площадей позволяет повысить прибыльность объекта недвижимости, оптимизировать его использование. В офисных центрах первый этаж нелюбим арендодателями - обитатели офисов стараются сесть подальше от зоны reception, для торговых же точек нижний этаж, напротив, весьма интересен.

- Первые этажи не пользуются популярностью у арендаторов офисов, - отметил Павел Лебедев, - но они очень удобны для филиалов банков, салонов связи, туристических компаний, ювелирных и сувенирных магазинов, пунктов продаж билетов, которые также находят в офисных зданиях своих потенциальных клиентов.

При этом Екатерина Лексина, менеджер по маркетингу и связям с общественностью компании "ФМ-Крафт" отмечает, что большие площади помещений холла потенциально являются источником дополнительного дохода, будучи сданными под торговлю. Торговые точки не только удовлетворят потребности сотрудников компаний-арендаторов, но и благодаря выгодному месторасположению бизнес-центра привлекут в него дополнительных посетителей.

Торговое помещение может стать точкой высокой доходности для владельцев зданий. Ведь арендные ставки на торговые площади выше ставок на офисы, разница может составлять до 200%. Эльвира Антонова привела пример: в торгово-деловом центре Midland Plaza на Старом Арбате офисные ставки достаточно высокие - $800-1200 за м2 в год не включая НДС и эксплуатационных расходов. Ставки же на торговые площади в этом здании составляют $2,5 - 2,8 тыс. за м2.

Как отметила Александра Кадченко, наличие в концепции здания торговых площадей позволяет девелоперу увеличить масштаб проекта, только офисный или только торговый объект будет затруднительно сдать в аренду. Также это возможность диверсифицировать риски. Разнонаправленный рост сегментов офисного и торгового рынка недвижимости может стабилизировать стоимость объекта в целом. Торговые площади окупаются несколько быстрее, чем офисные, ускоряя тем самым возврат инвестиций в создание комплекса. В то же время инвестиции в рынок торговой недвижимости более рискованны, и наличие офисной компоненты снижает риски проекта в целом.

Такой комплексный подход уже становится нормой. Как отметил Валерий Михайлов, генеральный директор ТЦ "Электроника на Пресне", в настоящее время разделить на торговые и офисные зоны площадь невозможно, используется комплексный подход. Помимо разнообразия услуг, представленных в рамках единой концепции центра, совмещение под одной крышей площадей разной направленности позволяет лучше выстраивать рекламную кампанию торгово-офисного центра. Такие тенденции в перспективе будут только усиливаться.

Важно правильно спланировать

Торговые и офисные площади необходимо совмещать так, чтобы они создавали эффект синергии, а не мешали друг другу и не приносили убытки.

Как отметила Элина Занина, заместитель директора управления коммерческой недвижимости и девелопмента компании "Миэль-Недвижимость", желательно организовать отдельный вход для торговой точки, что позволит использовать в качестве целевой аудитории предприятия торговли не только арендаторов бизнес-центра, но и пешеходные потоки с улицы. Если это многофункциональный комплекс, торговую зону по возможности увеличивают - обычно ее располагают на трех уровнях, а офисы располагаются выше. Если здание большого объема, то возможно размещение торговой зоны в центральной части (без естественного освещения), а офисы располагаются по периметру здания вдоль окон. Следует уделять внимание логистическим вопросам взаимодействия двух частей здания. Торговые площади во всех непрофильных объектах должны располагаться так, чтобы не мешать основной составляющей здания, в том числе сотрудникам бизнес-центра. Потоки покупателей и сотрудников должны быть непременно разграничены. Нельзя организовывать вход в бизнес-центр или жилой дом через магазин. Чтобы увеличить посещаемость торговой части здания, можно вывести витрины магазинов в зону бизнес-центра.

- Надо иметь в виду, что привлечение посетителей не входит в задачи офисного центра, поэтому первое время торговая точка может работать в минус, - отмечает Екатерина Лексина. - Этим обусловлено преимущество сетевых арендаторов, имеющих стабильный бизнес и возможность кредитования в банках. Также арендаторы должны подбираться таким образом, чтобы не снизить привлекательность офисной части: чем выше статус бизнес-центра, тем более дорогие магазины и рестораны должны размещаться в торговой зоне.

- Торговля должна укладываться в концепцию основного бизнеса. Так, например, для бизнес-центра класса "А" нежелательным является наличие в структуре продовольственного супермаркета, рассчитанного на большой людской поток, например, "Перекресток", "Рамстор", Billa, - отмечает Елена Розанова, руководитель департамента маркетинга компании Blackwood - То же можно сказать и о жилье класса "премиум" и высокого бизнес-класса. Такие проекты изначально ориентированы на ограниченный круг людей и предполагают отсутствие шума и посторонних.

Для создания и управления офисно-торговым комплексом нужен высокий уровень компетенций собственника, необходим значительный опыт работы, объем знаний.

Правильное распределение площадей требует хорошо продуманной концепции объекта недвижимости, для разработки и реализации которой желательно привлечение профессиональных управляющих компаний, консалтеров, брокеров. Правильно разработанная концепция позволяет повысить доходность и увеличить сроки заключения контрактов с арендаторами.

Как рассказала Эльвира Антонова, в торгово-деловом центре Midland Plaza на Старом Арбате при разработке новой концепции торговой галереи "Старая Улица" торговые площади были уменьшены, а ставки оптимизированы в соответствии с площадями, это позволило улучшить облик комплекса как визуально, так и концептуально. Статус бизнес-комплекса укрепился, и если первоначально договор аренды с торговыми операторами заключался на 3 года, то сейчас этот срок составляет от 5 до 10 лет.

Магазин в доме

Еще более актуально размещение торговых площадей в объектах жилой недвижимости. Создание точек продажи товаров и оказания услуг для жильцов дома повысит прибыльность самого объекта недвижимости. Это могут быть и небольшие магазинчики, и крупные супермаркеты, достаточно вспомнить уже известную розничную сеть "Алые паруса", располагающуюся в домах компании "Дон-Строй" и названную по одному из жилых комплексов. Как отметила Александра Кадченко, торговые площади в качестве дополнительной инфраструктуры располагаются в жилых комплексах "Золотые Ключи - 2", "Воробьевы горы", а также заявлены в некоторых строящихся проектах, в том числе "Дом в Сокольниках", "Дом на Беговой", "Миракс Парк".

С одной стороны, торговые точки могут быть ориентированы на жильцов дома - тогда арендаторами становятся продуктовые магазины, аптеки, парикмахерские. С другой стороны, если жилой дом располагается на одной из главных улиц города, например, на Тверской или Кутузовском проспекте, то нижний этаж становится престижной торговой площадью для бутиков и дорогих ресторанов, - отмечает Екатерина Лексина.

В жилых кварталах на первых этажах домов располагаются продовольственные магазины шаговой доступности, либо их еще называют магазины "у дома". Чаще всего площадь такого магазина не большая и не превышает 500 м2, - считает Элла Занина. - В оживленных местах, на улицах с высоким трафиком могут размещаться магазины более высокого ценовогосегмента: если продуктовые - топредлагающие, к примеру ассортимент деликатесной продукции.

- Качество обслуживания, ассортимент товаров торговых объектов и предприятий сферы бытового обслуживания в жилых комплексах будет соответствовать запросам жителей конкретного места или квартала, - рассказывает Валерий Михайлов. – В большинстве своем это небольшие предприятия на площади 30-70 м2.

- Если жилой комплекс - высококлассный, стоимостью от $18 до 20 тыс. за м2, например, комплекс на Кадышах или в Коробейниковом переулке, то торговая галерея может быть представлена ювелирным магазином, сигарным клубом, бутиком, высокого уровня супермаркетом - "Азбука вкуса", "Седьмой Континент", - считает Эльвира Антонова. - В стандартном здании стоимостью $5-8 тыс. за м2 уместны будут аптеки, супермаркеты, универсамы. Очень желательны магазины "12 месяцев", торговые объекты компании "Х5" и "Седьмой Континент". У них гибкая концепция, они могут сделать как магазин класса "премиум" с максимальной наценкой, так и бюджетный вариант - "Семь шагов" или "Пятерочку". Несмотря на то, что "Пятерочка" - магазин эконом-класса, в последнее время, очевидно, после сделки с "Перекрестком", она начала вести себя по-иному -поменяла концепцию вхождения, выбирает меньшие по площади магазины, внутри стали делать реконцепт. При этом сети в последнее время готовы брать совсем маленькие площади, которые раньше бы не взяли ни при каких условиях -около 350 м2.

Однако не все дома, особенно те, которые строились раньше и строятся сейчас по старой проектной документации, предполагают размещение торговых площадей. Как отметила Эльвира Антонова, в обычной квартире на первом этаже невозможно сделать нормальную торговую точку, а перепланировку, как правило, провести сложно, так как там везде несущие стены. В результате, часть площадей "зависает" на рынке и может сдаваться в аренду длительное время.

Офис в торговом комплексе

Размещение торговых точек может быть хорошим подспорьем для многих объектов офисной недвижимости, но бывает наоборот -для повышения эффективности работы торгового комплекса его дополняют площадями иного функционального назначения, обычно офисными.

Как отметила Александра Кадченко, такие случаи в российской практике встречаются, когда у девелопера есть возможность строительства объекта высотой более трех этажей - офисные площади в этом случае расположены на верхних этажах, выше третьего, которые нерентабельно использовать под торговлю. Примером могут служить офисы в ТРЦ "Калужский", ТРЦ "Добрынинский", ТРЦ "Ереван Плаза".

Иногда выделение части комплекса под офисы обусловлено местом расположения и площадью объекта. Как отметила Элина Занина, при разработке проекта многоуровневого торгового объекта недвижимости часто случается так, что выбранный участок позволяет возвести, к примеру, 20 тыс. м2 площади. Но маркетинговые исследования данного района показывают, что рынок в состоянии поглотить только часть из них. Здание меньшей площади возводить неинтересно, поэтому торговым делают необходимый объем площадей, а остальное отводят под офисы.

- Известны примеры, когда в торговом центре проводилась реконструкция и достраивались верхние этажи, которые отводились под офисные площади. Так случилось, например, в ТЦ "Галерея Актер", - рассказывает Екатерина Лексина.

Такие проекты особенно успешны, когда бизнес арендодателей, снимающих торговые и офисные площади, близок.

- Офисные площади охотно арендуются компаниями, расположенными в торговой части или арендаторами со схожим с торговлей профилем, например, производителями окон или жалюзи, - считает Елена Розанова.

Универсальное будущее

Можно утверждать, что комплексы, включающие в себя площади различной направленности, имеют хорошие перспективы. Это станет одним из форматов коммерческой недвижимости, - отметила Елена Розанова. - В настоящий момент в Москве существуют или возводятся следующие объекты, позиционируемые как многофункциональные комплексы: "Смоленский Пассаж", "Галерея Актер", "Авилон Plaza ", "Метрополис", "Алтуфьево", Lotte-plaza, "Берлинский дом" и пр.

- Проблема в том, что необходимо четкое определение многофункционального центра, которого на данный момент не существует на рынке коммерческой недвижимости, - отметил Михаил Пахомов, аналитик рынка торговой недвижимости компании Colliers International. - Комплексный девелопмент больших территорий, будучи новым явлением для российского рынка, имеет весьма радужные перспективы в то время как девелопмент небольших многофункциональных центров скорее останется отдельной нишей на рынке.

- В мировой практике концепция mixed-up служит для минимизации рисков и разнообразия проектов, - рассказывает Елена Розанова. - На Западе этот формат прошел несколько циклов своего развития.

Сейчас появилась новая тенденция,- все большую популярность приобретает смешанная застройка в рамках не только одного здания, но и целого участка-района: Columbus, штат Огайо и Time Warner Center, Манхэттен, Нью-Йорк.

Но и Россия не отстает от мировых тенденций. Как отметила Елена Розанова, в России в качестве примера многофункционального комплекса можно привести проект "Москва-Сити", стоит также отметить проект компании 'Капитал Групп" - "Город столиц", который включает в себя офисную и торговую составляющие, помещения для отдыха и спорта, жилые апартаменты.