+7 495 956-56-10
ru ru
Вход для клиентов Обратная связь

«Инженерия в торговом центре: как построить «правильные коммуникации»?» ("Парадный подъезд" №9.2007)

В сентябрьском номере журнала «Парадный подъезд» вышло интервью с директором по маркетингу компании ФМ-КРАФТ Лексиной Екатериной «Инженерия в торговом центре: как построить «правильные коммуникации»?».

Инженерное оснащение торгового центра – тема актуальная, как для собственников объектов торговой недвижимости, так и для арендаторов. И те, и другие стремятся «завоевать» покупателей, создать максимально благоприятные условия для его пребывания в торговом центре. Грамотное проектирование инженерных систем и их эффективная эксплуатация позволяет достичь желаемого.

О важности инженерного обеспечения в торговом центре мы беседуем с Екатериной Лексиной, директор по маркетингу управляющей компании «ФМ-КРАФТ».

- Как известно, рост конкуренции на рынке торговой недвижимости влечёт за собой повышение уровня сервиса в торговых центрах. Какова в настоящее время роль современного инженерного обеспечения торговых объектов?

Основная задача торгового центра не только привлечь посетителей, но и удержать их как можно дольше. Любой посетитель должен найти для себя все, что пожелает. Для этого тщательно разрабатывается концепция торгового центра, создается его уникальный дизайн, подбираются арендаторы, проектируются удобные парковки, на территории открываются кинотеатры, игровые комнаты и ресторанные дворики. Именно от посещаемости торгового центра зависит его успешность. Но не следует забывать о том, что покупатель должен не только найти все, что желает в одном торговом центре, но и чувствовать себя уютно и комфортно.

Во многом комфортное пребывание посетителя в торговом центре зависит от правильного инженерного обеспечения объекта. Основная проблема, с которой сталкиваются посетители крупных торговых центров – вентиляция. Покупателям не должно душно, жарко или холодно в магазине. Все это может омрачить процесс шопинга, и в следующий раз покупатель может сделать выбор в пользу другого торгового центра, где, например, в жаркий летний день не так душно. Среди причин, по которым система вентиляции и кондиционирования может не справляться со своей работой, могут быть неправильное проектирование, неправильный монтаж, либо просчеты по мощностям системы.

Эксплуатация торговой недвижимости имеет свои особенности. Во-первых, большинство эксплуатационных работ может проводиться только после закрытия торговых центров, в основном после 22 часов. Это накладывает большую ответственность на эксплуатирующую компанию, и требует более тщательного составления плана предупредительных работ на объекте, соблюдения норм, ГОСТов и СНИПов. Вероятность того, что во время дня в магазине произойдет, например, отключение электричества, должна быть не просто сведена к минимуму, а исключена. Здесь на помощь эксплуатирующей компании может прийти система диспетчеризации, которая, получая сигнал от каждого оборудования торгового центра, вовремя реагирует на любую внештатную ситуацию.

- На какой стадии разработки концепции торгового центра необходимо учитывать вопросы инженерного обеспечения? Какие факторы влияют на специфику будущей инженерной системы объекта?

Вопросы инженерного обеспечения торгового центра возникают перед проектировщиками тогда, как только появляется сама идея, видение торгового центра. Тип торгового центра, его площадь, этажность, месторасположение, предполагаемая посещаемость, якорные арендаторы – все это в той или иной степени влияет на проектирование инженерно-технических систем торгового центра. Например, от месторасположения и размера участка отведенного под застройку зависит этажность и масштаб будущего торгового центра. На небольшом участке в центре города целесообразно строить многоэтажные торговые центры, тогда как в торговом центре, расположенном на окраине города, важен эффект масштаба, который будет привлекать потенциальных покупателей. В зависимости от количества и месторасположения якорных арендаторов, а также масштаба и этажности проектируемого торгового центра организуются направления потоков посетителей. Исходя из этого, определяется количество лифтов и эскалаторов, количество входов-выходов, местоположение парковки, наличие и проектирование систем противопожарной сигнализации, оповещения и пожаротушения, электроснабжения, вентиляции, систем канализации и водоснабжения, а также системы охраны и доступа в помещения.

Не следует забывать и о том, что в больших торговых центрах арендаторы могут предъявлять собственные требования к техническому оснащению помещения. Одному может потребоваться более яркое освещение, второй захочет, чтобы в его торговом зале было прохладнее, чем в остальных. Варьирование этих показателей должно быть предусмотрено в ходе проектирования инженерных систем торгового центра.

- Среди специалистов существует мнение, что при проектировании инженерных систем в торговом центре необходимо учитывать направления «розы ветров». Что это? Каким образом «роза ветров» влияет на определение коммуникационных возможностей объекта?

Направление прохождения воздушных масс в городе – «роза ветров» - может оказывать свое влияние на проектирование инженерных систем торгового. С одной стороны, если торговый центр находится недалеко от действующих промышленных предприятий города, система вентиляции и кондиционирования должна быть спроектирована таким образом, чтобы справляться с сильными неприятными запахами, которые может приносить ветер, не допуская их попадания в торговый центр. Противоположная ситуация возникает, когда в торговом центре предполагается размещение фуд-кортов или ресторанных двориков. Продукты распада, получаемые в процессе приготовления пищи, могут иметь неприятный запах, который, выбрасываясь в атмосферу, не должен причинять дискомфорта жителям близлежащих домов. Поэтому требованием санэпидемстанции будет не только соблюдение норм СНИПов, но и направления «розы ветров».

- Какие возможности предусматриваются для размещения ресторанов и кафе в торговом центре?

Своеобразными поэтажными якорными арендаторами в торговом центре являются фуд-корты и ресторанные дворики. В техническом плане обслуживание зоны фуд-кортов и ресторанных двориков отличается от обслуживания остальных площадей торгового центра. Во-первых, у операторов установлено достаточно серьезное оборудование с большими мощностями по электропотреблению, газовое оборудование, которое требует постоянного технического обслуживания. Во-вторых, на кухонных площадях фуд-корта должны быть установлены мощные системы кондиционирования и вентиляции. Чтобы запахи не распространялись по всему торговому центру, эти системы не должны пересекаться с общими системами вентиляции здания. При проектировке фуд-корта не следует забывать о так называемых зонах доставки продуктов и других необходимых для ресторанов товаров. Часто для этого организуются отдельные технические коридоры и подъемники.

- Екатерина, какие современные тенденции в инженерном оснащении торговых центров вы можете назвать? Что наиболее актуально?

Современное инженерное оснащение торгового центра предусматривает обязательное наличие грамотно спроектированной и правильно функционирующей системы центрального кондиционирования, которая поможет сделать пребывание покупателей в магазине комфортным. В работе эксплуатирующей компании в торговом центре поможет система диспетчеризации, которая позволит избежать внештатных ситуаций, а время устранения неполадок свести к минимуму. Многие торговые центры оснащают вход-выход в магазин системой, подсчитывающей количество посетителей, системами контроля доступа в часть помещений торгового центра. Все усилия девелоперских и управляющих компаний направлены на то, чтобы создать для покупателя ту особую атмосферу, в которую он захочет возвращаться снова и снова. Одним из последних новшеств, появившихся пару лет назад в торговых центрах Москвы и Питера, стала ароматизация магазинов. В период рождественских распродаж торговые центры наполняются ароматом хвои и мандаринов. Для продуктовых магазинов наибольший эффект дает свежий запах, например, огурца или арбуза. В магазинах одежды увеличить продажи помогают запахи ванили, лаванды и лимона. Благодаря ароматизации воздуха объемы продаж увеличиваются на 10-15%.

- В последнее время мы наблюдаем тенденцию инвестиционных продаж торговых центров. Девелоперы изначально стремятся учесть все технические возможности, способствующие развитию объекта в будущем. Каким образом в концепции предусматриваются технические возможности расширения площади ТЦ, перепланировки, перепрофилирования объекта?

При проектировании инженерных систем торгового центра девелоперы ведут себя по-разному. Одни пытаются сэкономить, заменив надежное зарекомендовавшее себя инженерно-техническое оборудование более дешевыми эквивалентами. Зачастую, это сказывается на качестве работы инженерных систем, и, как следствие, может обернуться проблемами в процессе продажи объекта. Новому владельцу придется занимается частичным или полным перепроектированием систем и заменой оборудования на марки более надежных производителей. Другая крайность – когда девелопер следует всем ноу-хау, оснащая торговый центр лучшим новейшим оборудованием. Это увеличивает в разы его стоимость, как объекта коммерческой недвижимости, но, в ходе продажи, так же могут возникнут трудности из-за слишком высокой стоимости. Поэтому при проектировании инженерных систем торгового центра необходимо соблюдать баланс стоимости и качества инженерно-технического оборудования. В серьезном торговом центре должны быть представлены все инженерные системы производителей среднего класса.